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CODIGO CIVIL
Titulo VI - De la propiedad por pisos y departamentos (desde Art. 2128 al 2162)

TITULO VI
DE LA PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art. 2128.- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente, o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de este Código.
Art. 2129.- Cada departamento será individualizado por una designación numérica inscripta en el Registro de Inmuebles, a los efectos de su identificación.
Art. 2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
Se consideran comunes:
a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;
b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;
c) las dependencias del portero y de la administración; y
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
Art. 2131.- El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso o departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente.
El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas.
Art. 2132.- Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos.
Art. 2133.- Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.
Art. 2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás.
Art. 2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.
En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
Art. 2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás.
En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes.
Art. 2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso o departamento que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.
No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprendiere el edificio y no mediare la conformidad de todos ellos.
Art. 2138.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación del piso o departamento que le pertenece.
Art. 2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos.
Art. 2140.- Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas.
Art. 2141.- Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o tenga carácter suntuario con respecto a las condiciones particulares e importancia del edificio, y consista en obras o mecanismos susceptibles de utilización separada, los condóminos que no quisieren obtener beneficios de ellas, quedarán eximidos de toda contribución en los gastos.
Si la utilización separada no fuere posible, la innovación no podrá ser autorizada, salvo que la mayoría de los condóminos que la han acordado o aceptado, asuman íntegramente la obligación de pagar su costo.
En el caso previsto por el primer apartado, los condóminos, sus herederos o causahabientes, podrán, sin embargo, en cualquier tiempo, participar en los beneficios de la innovación, contribuyendo a los gastos de ejecución y mantenimiento de la obra.
Art. 2142.- Cuando el uso de las terrazas o parte de ellas, no es común a todos los condóminos, quienes tuvieren el uso exclusivo estarán obligados a contribuir por un tercio en los gastos de reparación o reconstrucción de aquéllas. Los otros dos tercios serán a cargo de todos los condóminos del edificio o de la parte de éste a cuya terraza sirve, en proporción al valor del piso o de la porción del piso de cada uno.
Art. 2143.- El propietario del último piso del edificio, sin perjuicio de lo que establezcan los reglamentos administrativos, puede elevar nuevos pisos o nuevas construcciones, con el consentimiento unánime de los demás condóminos, salvo lo estipulado en el título. La misma disposición regirá para el que sea dueño exclusivo de la terraza.
Los condóminos pueden oponerse a la mayor elevación, en los casos siguientes:
a) si ella afectare la condiciones estéticas del edificio; y
b) cuando disminuyere notablemente el aire o la luz de los pisos inferiores.
Se prohíbe al propietario de la planta baja hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, tales como excavaciones o sótanos.
Art. 2144.- El propietario que llevare a cabo la mayor elevación en el caso del artículo anterior, abonará a los demás condóminos una indemnización igual al valor actual del área a ocuparse con la construcción, dividido por el número de pisos, comprendido el que va a edificarse, con detracción del importe de la cuota correspondiente a él. Estará obligado también a reconstruir la terraza de la que todos o parte de los condóminos tenían el derecho de usar.
Art. 2145.- Los impuestos y tasas municipales se cobrarán a cada propietario independientemente, debiendo efectuarse las evaluaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACIÓN DE LOS EDIFICIOS
Art. 2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art. 2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y
h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Art. 2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto.
Art. 2149.- En caso de silencio y obscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas de este Código.
Art. 2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art. 2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración.
Art. 2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.
Art. 2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.
Art. 2154.- Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio.
Art. 2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio.
Art. 2156.- Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea.
Art. 2157.- Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes.
Art. 2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas.
Art. 2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o departamentos de cada edificio.
Art. 2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
Art. 2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial.
Art. 2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial.

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